韩世同：271家房企破产微不足道

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楼市日日谈

2019年7月26日（第87期）

话题概要

7月13日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。此外，他预计，今后十几年，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

7月21日，人民法院公告网显示全国有271家房地产企业发布破产公告。

楼市观察家韩世同

最近很多媒体都有报道，7月13日黄奇帆在上海的一篇报道和讲话，内容有很多，这里就不重点探讨了。我看到房地产导刊在3天前发布的一篇文章《黄奇帆：中国房企数量将会减少三分之二以上》。我还看到宋鸿兵的公众号也发布了一篇文章是《扛不过融资寒冬 近三百家中小房企破产》。

今天，想就这两个话题谈谈我的一些看法。先说一下，这两位人物都是蛮传奇的。黄奇帆是原重庆市长，他执政时有两件事挺出奇的，第一是，薄熙来时期他作为重庆市长居然没有沾包，这是令我非常敬佩的事情；第二是，重庆的房价在他的任内，是所有大中城市当中最平稳的，房价几乎是最低的，他一离开之后马上就有很大的变化。还有一点也是一般的行政官员做不到的，就是他始终是比较敢于说话，而且善于说话，他经常说真话、实话，而且没有捅过什么大的娄子和麻烦，说明这个人真的是不凡之人。

宋鸿兵是《货币战争》的作者，非常年轻有为的学者。他也有关注法院网截至7月21日全国有271家房地产企业发布破产公告的报道，这篇报道也引起业内普遍的关注。他可以说是因为《货币战争》一书而红，但的确很有能力和水平，我与他有一面之交，好像是一起同台参加中交城投的活动。

黄奇帆在讲话当中提到了关于房地产的数量问题，他说今后十几年房地产开发企业数量会减少三分之二以上，预计今后十几年的房企负债的情况会发生根本的改变。他列举的一个数据，2018年全国工商局的统计注册的房地产开发商有9.7万，他认为9.7万的地产开发商企业是非常多的，中国房地产有一个现象是房地产开发商的数量是世界最多的，是世界之最。

他还举了一下，美国2018年注册的房地产开发企业不超过500家，所以他认为中国九万多企业太多了。而当中规模排前15的公司，去年的开发量占了85%，也就是说剩下的企业大都是空壳的企业。他认为未来十几年后房地产开发商，开发企业应该不会超过3万家，他进一步补充道:“3万个可能还太多。”

而引起宋鸿兵先生关注的近300家房企破产，其实真的不是什么大事。我们拿这几个数来对比一下，申报破产的271家，占9.7万的比是多少呢？我算了一下，也就是千分之2.8，这个数量可以说是微乎其微。

我也查看了一下中国的中小企业的死亡率是98%，中国每年据测算有100万家企业会倒闭，平均每分钟都会有两家企业倒闭。目前中国有8000多万中小企业，民企的平均生命周期只有2.9年，存活5年以上的不到7%，10年以上的不到2%。也就是说，在中国有超过98%的中小企业成立10年内都会走向死亡。

如果按照这个数来推算的话，这9.7万家未来可能就剩下不到2000家；因为还包括大中企业，如果要是按照80%的比例来去推算，则应该是不到2万家。所以，我觉得黄奇帆的推断是蛮符合市场整体的趋势和表现。

近几年，房地产市场的马太效应其实是非常突出和明显的，也就是“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”，马太效应就是“强者愈强”。为什么呢？因为资源都会向好的企业去倾斜，包括土地、信贷、人才等等。大的企业必然会去兼并收购中小企业，或者是以合作开发等等的方式来进行扩张和发展，所以中小企业消失也是非常正常的事情。可能未来这是一个常态，所以也就没有必要大惊小怪了。

本文部分图文来源于网络

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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